Wynajem mieszkań na pokoje to dziś jedna z najpopularniejszych form inwestowania w nieruchomości – zwłaszcza w miastach akademickich i dużych aglomeracjach. Choć zapewnia wysoką stopę zwrotu, niesie też za sobą unikalne ryzyka. Kluczowe staje się tu pytanie: jak skutecznie ubezpieczyć lokal, w którym mieszka kilka niespokrewnionych ze sobą osób?
Współdzielony najem – rosnący trend z wyzwaniami
Model współdzielonego najmu, zwany potocznie „najmem na pokoje”, polega na wynajmowaniu jednej nieruchomości kilku najemcom jednocześnie – każdemu oddając oddzielny pokój, przy wspólnym korzystaniu z kuchni, łazienki i przedpokoju. Z punktu widzenia właściciela oznacza to większą liczbę umów, częstszy kontakt z najemcami i – niestety – większą szansę na konflikty, zniszczenia lub roszczenia.
W takim modelu trudniej też przypisać konkretną winę za uszkodzenia, a ryzyko związane z rotacją mieszkańców i brakiem relacji między nimi staje się dużo bardziej złożone niż w przypadku wynajmu całości jednemu lokatorowi lub rodzinie.
Odpowiedzialność za szkody – właściciel czy najemcy?
Zasadniczo właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za stan techniczny mieszkania i jego utrzymanie w zakresie „muru i instalacji”. Z kolei najemcy są odpowiedzialni za szkody powstałe z ich winy lub niedbalstwa – zarówno wobec wynajmującego, jak i osób trzecich (np. sąsiadów).
Problem pojawia się wtedy, gdy:
- nie wiadomo, który z lokatorów spowodował szkodę,
- umowy najmu nie są jasno sformułowane (np. brak zapisów o odpowiedzialności za wspólne części lokalu),
- żaden z lokatorów nie posiada ubezpieczenia OC w życiu prywatnym,
- właściciel nie wykupił odpowiedniego ubezpieczenia dla takiego modelu użytkowania lokalu.
Warto dodać, że nie każde towarzystwo ubezpieczeniowe obejmuje ochroną mieszkania wynajmowane na pokoje – w części polis występują wyłączenia odpowiedzialności w sytuacji, gdy w lokalu mieszka więcej niż jedna niespokrewniona osoba.
Co powinno obejmować dobre ubezpieczenie przy współdzielonym najmie?
Dla właściciela mieszkania kluczowe są trzy zakresy ochrony:
- Ubezpieczenie murów i elementów stałych, czyli podłóg, drzwi, instalacji czy okien – od zdarzeń losowych jak pożar, zalanie, wichura.
- Ubezpieczenie ruchomości, zwłaszcza jeśli mieszkanie jest umeblowane – dotyczy to mebli, sprzętu AGD, RTV, oświetlenia, etc.
- Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym lub OC właściciela nieruchomości, obejmujące szkody wyrządzone sąsiadom (np. zalanie) lub w częściach wspólnych.
Dobrze skonstruowana polisa powinna przewidywać także szkody wyrządzone przez najemców, niezależnie od ich liczby. Niektóre towarzystwa oferują tzw. klauzule najmu długoterminowego, które znoszą część ograniczeń dotyczących użytkowania lokalu przez osoby trzecie.
W kontekście ryzyk wynikających z podnajmu lub współdzielonego korzystania z mieszkania warto zapoznać się również z analizą sytuacji odpowiedzialności i zakresu ochrony ubezpieczeniowej dostępnej pod adresem:
https://www.mgprojekt.com.pl/blog/ubezpieczenie-mieszkania-a-wynajem-kto-powinien-wykupic-polise-wlasciciel-czy-najemca/
OC najemcy – konieczność czy dobra praktyka?
Coraz więcej właścicieli mieszkań wprowadza do umów obowiązek wykupienia przez lokatorów ubezpieczenia OC w życiu prywatnym. To rozwiązanie praktyczne – pozwala pokryć szkody, które najemca wyrządzi w lokalu lub wobec sąsiadów, bez konieczności angażowania polisy właściciela.
W modelu współdzielonym warto również dodać do umowy zapis, że każdy z najemców odpowiada nie tylko za swój pokój, ale także za wspólne części mieszkania – co ogranicza spory interpretacyjne i pozwala uniknąć luk w odpowiedzialności.
Regularne kontrole, jasne zasady, współpraca z ubezpieczycielem
Nawet najlepsza polisa nie zastąpi zdrowego rozsądku i dobrej organizacji. W przypadku wynajmu na pokoje warto regularnie kontrolować stan techniczny mieszkania, utrzymywać kontakt z każdym z lokatorów i zawierać jasne, szczegółowe umowy z dokładnym określeniem zasad korzystania z lokalu.
Dobrą praktyką jest również współpraca z doradcą ubezpieczeniowym, który pomoże dopasować polisę do specyfiki współdzielonego najmu. Tylko wtedy można mieć pewność, że nawet przy większej liczbie mieszkańców – nie zostaniemy bez ochrony w razie szkody.
Artykuł zewnętrzny.
