Inwestycja w mieszkanie na wynajem w Warszawie kusi wizją stabilnych dochodów pasywnych, zabezpieczenia kapitału i rosnącej wartości nieruchomości. Ale jaka jest rzeczywista stopa zwrotu z najmu w 2025 roku? Czy zyski są tak atrakcyjne, jak wskazują reklamy deweloperów i doradców inwestycyjnych? Ten artykuł rozwiewa mity, podaje liczby i pokazuje, jak krok po kroku obliczyć faktyczny zarobek z najmu mieszkania w stolicy.

Warszawski rynek najmu w 2025 – kontekst

Na początku trzeba zrozumieć, że rynek nieruchomości w Warszawie jest bardzo specyficzny. Z jednej strony obserwujemy ciągły napływ studentów, młodych pracowników, specjalistów IT, zagranicznych rezydentów. Z drugiej – koszty życia, konkurencja i wymagania najemców rosną szybciej niż czynsze.

Średnie ceny wynajmu w popularnych dzielnicach (Wola, Mokotów, Praga-Północ, Ursynów) wahają się dziś między 70 a 110 zł za m², co dla typowego mieszkania 40 m² oznacza 2800–4400 zł miesięcznie. To pozornie świetny wynik, ale… wszystko zależy od kosztów, które trzeba odjąć.

Przychód to nie wszystko – czas na konkrety

Weźmy przykład inwestora, który kupuje mieszkanie o powierzchni 45 m² na Woli za 770 000 zł. Dodatkowe koszty wykończenia, wyposażenia, prowizji pośredników i aktu notarialnego to kolejne 60 000 zł. Finalny koszt inwestycji wynosi więc 830 000 zł.

Zakładamy, że mieszkanie jest wynajmowane za 3700 zł miesięcznie.

Roczny przychód brutto:
3700 zł × 12 = 44 400 zł

To niestety tylko punkt wyjścia. Teraz odejmijmy:

• podatek ryczałtowy od najmu (8,5%): 3774 zł
• koszty wspólnoty (średnio 700 zł/mies.): 8400 zł rocznie
• ubezpieczenie mieszkania: ok. 500 zł
• koszty drobnych napraw i utrzymania lokalu: ok. 1500 zł
• pustostany (1 miesiąc rocznie bez najemcy): -3700 zł

Dochód netto roczny:
44 400 zł – (3774 + 8400 + 500 + 1500 + 3700) = 30 526 zł

Przy koszcie inwestycji 830 000 zł, roczna stopa zwrotu (ROI) wynosi:
ok. 3,7%

Jeśli mieszkanie było kupione na kredyt, wynik może być jeszcze niższy, zwłaszcza po odjęciu odsetek i prowizji bankowych. Warto też dodać, że w niektórych lokalizacjach czynsze są niższe niż powyżej, a opłaty administracyjne wyższe.

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że realny zysk może spaść poniżej 3%, zwłaszcza w pierwszych latach, gdy dochodzą koszty doposażenia, reklamy, pośrednika, aktu notarialnego czy remontów.

Czy warto? Zależy od perspektywy

Z jednej strony 3–4% to więcej niż dają lokaty bankowe. Z drugiej – inwestycja w najem to zobowiązanie na wiele lat. Wymaga zaangażowania, czasu, a czasem nerwów. Rynek najmu się zmienia, a najemcy stają się bardziej wymagający. Do tego dochodzą ryzyka: problemy z najemcą, niepłacenie czynszu, dewastacja mieszkania, zmiany prawne (np. limity amortyzacji, nowe podatki lokalne), wzrost opłat za energię i wodę.

Wbrew obiegowym opiniom, mieszkanie „nie zarabia samo”. Trzeba je promować, utrzymywać w dobrym stanie, reagować na potrzeby najemców, prowadzić rozliczenia.

Aby lepiej zrozumieć realia rynku, warto sięgnąć do konkretnych przykładów i zestawień dotyczących Warszawy – dobrym źródłem aktualnych danych i lokalnego kontekstu jest analiza pod tym adresem: https://ladnydom.pl/rynek-wynajmu-w-warszawie-w-2025-roku-czy-inwestycja-w-nieruchomosci-pod-najem-to-dobry-pomysl

Co może zwiększyć rentowność inwestycji?

Nie każda inwestycja przynosi niski zwrot. Kluczem do poprawy rentowności są:

• zakup mieszkania „okazyjnie” – np. na rynku wtórnym w dzielnicy, która zyskuje na znaczeniu;
• podział większego mieszkania na mikrokawalerki (jeśli pozwala na to plan miejscowy);
• najem instytucjonalny lub współpraca z firmami housingowymi;
• oferowanie najmu z dodatkowymi usługami (abonament na media, sprzątanie, Internet);
• przygotowanie mieszkania z myślą o konkretnej niszy (np. najem długoterminowy dla ekspatów).

Takie działania wymagają doświadczenia i nakładów pracy, ale mogą podnieść ROI do 5–6%, a nawet więcej.

Inwestowanie w nieruchomości w 2025 – nowe ryzyka, nowe szanse

Rok 2025 nie przynosi prostych odpowiedzi. Inflacja, polityka monetarna NBP, plany urbanistyczne miast i nasycenie rynku to wszystko wpływa na inwestycyjny krajobraz. Przyszłość rynku najmu zależy od migracji, sytuacji demograficznej, tempa budowy nowych mieszkań oraz regulacji prawnych.

Czy inwestowanie w mieszkanie na wynajem w Warszawie ma sens? Tak, ale tylko wtedy, gdy:

• masz dobrze przygotowany plan finansowy,
• wiesz, komu i jak będziesz wynajmować,
• liczysz realnie, a nie życzeniowo,
• jesteś gotowy na zmienność i nieprzewidywalność rynku.

Podsumowanie – zysk z najmu to nie tylko matematyka, to również zarządzanie

Wynajem mieszkania w Warszawie może przynieść solidny zysk, ale z pewnością nie jest to droga na skróty. Wymaga wiedzy, zaangażowania i dobrej strategii. Nie wystarczy kupić – trzeba zarządzać. Nie wystarczy wynająć – trzeba utrzymać najemcę. I nie wystarczy liczyć brutto – trzeba liczyć netto.

Tylko wtedy inwestycja ma szansę być nie tylko opłacalna, ale także przewidywalna.

Artykuł sponsorowany.